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“稀缺楼盘，坐拥宁静”，可能是“项目比较偏僻，周边人气不足”；“千亩大盘，成熟社区”，可能是“开发周期比较长”；“湖景洋房，水景园林”，可能是“小区里有个小水坑，坑边可能有围栏”……受楼市下行影响，部分开发商为了尽快卖出房子回笼资金，往往采取恶意欺骗、虚假宣传等手段，购房者“踩坑”不断，极易引发涉房纠纷。

房屋营销宣传中说“套话”、注“水分”几乎已成为一种通病。一些开发商不仅通过话术对社区、楼盘、房子的位置、环境、交通、开发周期、装修等进行包装、美化，还选择性地虚构事实或隐瞒重要事实，欺骗、误导受众，影响购房者的决策和选择。

全面、真实、准确宣传是广告营销的基本法则，也是企业的法定刚性义务。《广告法》规定：广告应当真实、合法；广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。《反不正当竞争法》也明确：经营者不得对其商品的性能、功能、质量、销售状况、用户评价、曾获荣誉等作虚假或者引人误解的商业宣传，欺骗、误导消费者。开发商针对楼盘、房子、装修等营销信息说“套话”、虚话、假话，无论说到哪种程度，只要与实际情况不符，就触碰了法律底线和诚信底线，侵犯了购房者的知情权、选择权和公平交易权。

对楼市营销广告“套话”不能只依赖相关监管部门的治理，还需打出治理组合拳。市场监管、住建等部门应拉出楼盘营销广告“套话负面清单”，列出房地产广告宣传禁止情形，划清法律底线，并面向开发商和购房者或潜在购房者加大普法宣传力度，教育引导开发商增强法律意识，规范营销宣传行为。

对于开发商的营销广告“套话”，监管部门应通过健全监督机制、增加检查频次、扩大监管覆盖面以及畅通投诉举报渠道全面收集问题线索，经核查问题属实的，区分不同情节，该约谈约谈，该查处查处，该曝光曝光，该发布警示发布警示，让开发商为虚假宣传行为付出必要的法律代价。法院在审理此类案件时，也应依托事实和法律积极支持购房者的诉求，维护购房者的合法权益。监管部门和法院还应将开发商虚假宣传的案件与失信惩戒机制挂钩，让开发商一时说套话、假话，处处受限制，在拿地、招投标、融资贷款、预售等环节受到严格审核或资格限制，让开发商真正感受到说“套话”、假话的痛，向开发商传导更大的反制监督压力。

相关部门还可以在商品房销售合同示范文本上做做文章，通过进一步完善优化并推广示范文本，加强对商品房预售或销售合同的备案审核，严格约束开发商的宣传行为、承诺行为，摒弃开发商的“套话”条款、霸王条款、侵权条款，为购房者“排雷”，呵护购房者的合法权益。

当然，购房者也应在面对开发商的营销宣传时擦亮眼睛，理性审慎地核实开发商资质以及其宣传、承诺信息，耐心阅读研判购房合同内容，并就涉及自身重要权益或关切的信息要求开发商重点说明、解释，注意收集保存开发商的宣传册、视频、样板房照片以及小区的规划图等相关线上线下的宣传资料。一旦发觉开发商虚假宣传，发觉自身合法权益受到侵犯，即依托有关证据通过与开发商协商、向监管部门举报或提起诉讼等路径积极维权。

只有各方强化责任，打出治理组合拳，形成治理合力，才能有效遏制楼市营销广告的“套话”，才能起到更好的治理效果。